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Tudo o que você precisa saber sobre manutenção de edifícios!

Quando um edifício é planejado e construído espera-se que ele atenda seus usuários por muito tempo. Mas, para que essa premissa se concretize — com suas instalações adequadas para a utilização que se destinam — esse bem deverá passar por constante manutenção preventiva.

A realização periódica de manutenção de edifícios aumenta a sua vida útil, promove valorização no mercado imobiliário, melhora o desempenho de equipamentos e instalações em geral, proporciona redução de custos, além de garantir segurança e conforto para todos os indivíduos que o utilizam.

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Por outro lado, a inexistência de um programa de manutenção preventiva, com o passar do tempo, torna os problemas cada vez mais frequentes — aumentando, inclusive, o risco à segurança dos usuários.

Mesmo assim, muitos donos de imóveis ainda tratam essa atividade como de menor prioridade — sendo um erro a ser evitado, pois é um investimento que agrega valor ao bem.

Para que você compreenda a importância desse procedimento em todos os seus detalhes, preparamos este post com um amplo conteúdo sobre o assunto. Confira!

1. Entenda a importância da manutenção

As edificações se caracterizam como estruturas físicas destinadas à realização direta ou indireta de todas as atividades produtivas e constituem os ativos imobilizados de grande parte das empresas.

Desse modo, é fundamental que elas apresentem condições adequadas ao uso para o qual se destinam, resistindo às intempéries. E isso só é possível quando o edifício passa por uma manutenção periódica.

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Porém, muitos gestores e empreendedores, por desconhecerem a importância da manutenção predial, acreditam que seja algo irrelevante e que não requer tanta preocupação.

Assim como o uso indevido do espaço, a falta de manutenção preventiva é responsável por diversos tipos de anomalias, expondo o imóvel a grandes riscos que podem causar danos materiais e, até mesmo, pessoais.

O Instituto Brasileiro e Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo (IBAPE-SP), em um dos seus estudos, constatou que 66% das causas e origens dos acidentes ocorridos em edificações com mais de 10 anos de uso estão vinculados à deficiência ou à ausência de manutenção, perda precoce de desempenho e desgaste acentuado.

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O estudo concluiu, ainda, que em mais da metade dos acidentes, o sistema estrutural do edifício teve colapso parcial ou total. Com o passar do tempo, os problemas resultantes da falta de cuidados se tornam mais frequentes e ameaçam a segurança dos usuários.

Muito além de manter todo o projeto construtivo em perfeito funcionamento, a manutenção predial envolve um conjunto de variáveis que se baseia na combinação de ações técnicas, operacionais e administrativas, bem como questões legais, sociais, ambientais e econômicas.

Realizar procedimentos eficientes de manutenção preventiva nos edifícios — que incluem as plantas industriais, escritórios, supermercados, hotéis, condomínios, shoppings, entre outros —, uma vez por ano, além da questão de segurança, tem forte impacto nos custos de produção dos negócios.

1.1.Tipos de manutenção

Os tipos de manutenção predial existentes são:

1.1.1. Preventiva

Como o próprio nome sugere, a manutenção preventiva consiste em um trabalho de prevenção antes que apareçam os defeitos, priorizando:

  • as solicitações dos usuários;
  • estimativas da durabilidade dos sistemas;
  • elementos ou componentes das edificações em uso;
  • gravidade e urgência; e
  • relatórios de verificações periódicas sobre o estado de degradação do edifício;

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1.1.2. Preditiva

Já a manutenção preditiva é realizada a partir da modificação de parâmetros de condição ou desempenho, cujo acompanhamento segue uma sistemática.

A diferença entre a manutenção preditiva e a manutenção preventiva é que, geralmente, a primeira conta com algum sistema de monitoramento para analisar a situação real de componentes e equipamentos, em vez de considerar apenas padrões ou índices estatísticos.

1.1.3. Corretiva

A manutenção corretiva é a forma mais comum e primária de conservação predial. É o serviço que exige ação imediata para reparar sistemas, componentes e elementos das edificações, bem como para evitar riscos ou prejuízos pessoais e patrimoniais aos usuários e/ou proprietários.

É também a forma mais cara de manutenção, além de ser prejudicial porque as paradas para a realização do serviço se dão em momentos aleatórios e muitas vezes inoportunos, o que também pode diminuir a vida útil das edificações.

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2. Requisitos da manutenção

A Norma ABNT NBR 5674, de 25 de agosto de 2012, estabelece os requisitos para a gestão do sistema de manutenção de edificações.

Ela tem como principais objetivos possibilitar:

  • a preservação das características originais da edificação;
  • a prevenção da perda de desempenho resultante da degradação dos sistemas, elementos ou componentes.

A Norma define de maneira bem objetiva três princípios básicos. São eles:

  • planejamento anual de manutenção das edificações;
  • processos de monitoramento; e
  • controle de documentação.

Esses procedimentos são essenciais para comprovar a realização das ações, seja pela equipe de manutenção interna ou por uma empresa especializada. A norma descreve vários itens para manter as edificações em perfeito funcionamento. Confira, a seguir, os principais deles.

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2.1. Requisitos para a manutenção

No item 4, a NBR 5674 versa sobre três tópicos específicos: organização, conteúdo básico do relatório de inspeção predial e programa de manutenção.

2.1.1. Organização

A organização da gestão do sistema de manutenção deve considerar as características das edificações, tais como:

  1. tipologia;
  2. uso efetivo;
  3. tamanho e complexidade;
  4. localização e implicações do entorno.

A manutenção deve ser orientada por um conjunto de diretrizes que:

  • preserve o desempenho previsto em projeto ao longo do tempo, minimizando a desvalorização do patrimônio;
  • estabeleça as informações pertinentes sobre o imóvel e o fluxo da comunicação;
  • estabeleça as incumbências e autonomia de decisão dos responsáveis.

Os indicadores de eficiência de gestão devem ser avaliados periodicamente e determinados para favorecer os parâmetros que apresentaremos a seguir, que precisam ser adequados conforme a complexidade do empreendimento:

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  • atendimento ao desempenho das edificações e seus sistemas (descritos nas normas NBR15575-1 a NBR 15575-6);
  • prazo acordado entre a observação da não-conformidade e a conclusão de serviço de manutenção;
  • tempo médio de resposta às solicitações dos usuários e intervenções de emergência;
  • periodicidade das inspeções prediais, estabelecidas no manual de operação, uso e manutenção;
  • registros das inspeções, de acordo com o item 7.2.

A organização da gestão do sistema de manutenção deve prever a infraestrutura material, financeira e de recursos humanos, com capacidade para atender aos diferentes tipos de manutenção necessários, a saber:

  1. manutenção rotineira: aquela que mantém um fluxo constante de serviços simples, padronizados e cíclicos, como limpeza geral e lavagem de áreas comuns;
  2. manutenção corretiva: serviços que demandam ação ou intervenção imediata, a fim de permitir a continuidade do uso;
  3. manutenção preventiva: serviços programados com antecedência.

Os diferentes tipos devem ser realizados de maneira coordenada. O programa de manutenção também deve especificar se os serviços serão realizados por profissionais qualificados ou empresas especializadas.

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2.1.2. Relatório de inspeção

As inspeções devem ser realizadas atendendo os intervalos especificados na ABNT NBR 14037, sendo geradas e ordenadas por meio de modelos elaborados para facilitar os registros e sua posterior recuperação. Para tanto, é preciso levar em consideração:

  1. um roteiro de inspeções dos sistemas, subsistemas, elementos, equipamentos e componentes da edificação;
  2. as formas de manifestação esperadas da degradação natural dos sistemas, subsistemas, elementos e equipamentos ou componentes da edificação associadas à sua vida útil, conforme indicações do manual e que resultem em risco à saúde e segurança dos usuários;
  3. as solicitações e reclamações dos usuários ou proprietários.

Os relatórios das inspeções, por sua vez, devem:

  1. descrever a degradação de cada sistema, subsistema, elemento ou componente e equipamento da edificação;
  2. apontar e estimar a perda do seu desempenho;
  3. ser preditivos;
  4. recomendar ações para reduzir os serviços de manutenção corretiva; e
  5. apresentar o resultado esperado das recomendações de ações.

2.1.3. Programa de manutenção

O programa consiste na determinação das atividades essenciais de manutenção, sua periodicidade, os responsáveis pela execução, os documentos de referência e os recursos necessários — todos referidos individualmente aos sistemas e, quando aplicável, aos elementos, componentes e equipamentos.

O programa deve ser atualizado periodicamente e considerar projetos, memoriais, orientação dos fornecedores e Manual de uso operação e manutenção (quando houver) — além de características específicas, como:

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  1. tipologia, complexidade e regime de uso da edificação;
  2. materiais, equipamentos e sistemas;
  3. idade das edificações;
  4. expectativa de durabilidade dos sistemas e, quando cabível, aos elementos e componentes, devendo atender à ABNT NBR 15575-1;
  5. relatórios das inspeções, que devem constar comparativos entre as metas previstas versus metas efetivas, tanto físicas como financeiras;
  6. relatórios das inspeções, constando as não-conformidades identificadas;
  7. relatórios das inspeções relativos às ações corretivas e preventivas;
  8. solicitações e reclamações dos usuários ou proprietários;
  9. histórico das manutenções realizadas;
  10. rastreabilidade dos serviços;
  11. condições climáticas e ambientais;
  12. escala de prioridades entre os diversos serviços; e
  13. previsão financeira.

Além disso, a estrutura do programa de manutenção deve contemplar:

  1. designação do sistema e, quando aplicável, aos elementos e componentes;
  2. descrição da atividade;
  3. periodicidade em função de cada sistema, elementos e componentes — observadas as prescrições do projeto ou as especificações técnicas;
  4. identificação do responsável;
  5. documentação referencial e formas de comprovação; e
  6. custo.

3. Como fazer um planejamento de manutenção

A NBR 5674 traz a recomendação de que o planejamento de manutenção deve conter todos os sistemas da edificação, incluindo:

  • a elaboração de uma previsão detalhada dos métodos de trabalho;
  • ferramentas e equipamentos necessários para o serviço;
  • condições especiais de acesso;
  • cronograma de execução;
  • duração dos serviços; e
  • os responsáveis pelas tarefas.

O ideal é que o planejamento seja realizado por um engenheiro perito — profissional capacitado para elaborar um laudo técnico, contendo considerações imprescindíveis para o bom andamento do que foi concebido.

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O planejamento precisa conter metas para o curto, médio e longo prazos, e deve ser elaborado para que a coordenação dos serviços possa:

  • reduzir a necessidade de sucessivas intervenções;
  • diminuir a interferência da manutenção no uso da edificação e a interferência dos usuários sobre a execução da manutenção;
  • otimizar o aproveitamento de recursos materiais, humanos e financeiros.

3.1. Condições da edificação

Para elaborar um planejamento eficaz, é fundamental fazer um levantamento de informações técnicas, operacionais e administrativas. Desse modo, consegue-se determinar corretamente as condições do edifício:

3.1.1. Condições técnicas

  • tipo do imóvel (comercial, industrial, serviços, residencial etc.);
  • padrão construtivo (baixo, alto etc.);
  • idade (real, de utilização etc.);
  • áreas (construída, útil, comum, privativa etc.);
  • utilização (habitada, em uso etc.);
  • horários de funcionamento;
  • equipamentos e instalações (relações, especificações técnicas etc.);
  • entre outras.

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3.1.2. Condições operacionais

  • procedimentos de rotina e serviços;
  • monitoramento e controles.

3.1.3. Condições administrativas

  • tipo da manutenção (preventiva, preditiva e corretiva);
  • equipes envolvidas e treinamentos;
  • laudo técnico atualizado (assinado por engenheiro perito);
  • documentação legal;
  • custos.

3.2. Detalhes do plano de manutenção

Após determinar as condições da edificação, é o momento de escolher a estratégia mais adequada de manutenção, avaliando quando cada tipo de intervenção deve ser realizada, tais como:

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  • conservação (atividade rotineira, executada diariamente);
  • reparação (preventiva ou corretiva para aumento da vida útil do imóvel);
  • restauração (substituição parcial ou total de componentes e elementos);
  • modernização (prevenção ou correção para um novo patamar de qualidade e desempenho da edificação e de seus sistemas).

Ao detalhar o planejamento de manutenção, é necessário considerar cada ponto de atenção, como forma de garantir o bom funcionamento e evitar transtornos — falta de água ou luz, entupimentos, paralisação de elevadores, interfones entre outros desconfortos e prejuízos.

Todo esse cuidado contribui para evitar falhas de manutenção e perdas de recursos financeiros — além de retardar a desvalorização e a redução da vida útil do edifício.

É possível, ainda, contar com softwares especializados na manutenção de ativos, que podem facilitar o trabalho e viabilizar a implantação de todas as práticas, contribuindo para a otimização de cada processo.

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3.3. Exemplo de planejamento de manutenção

No quadro abaixo apresentamos apenas um exemplo resumido de algumas atividades que devem estar presentes no planejamento de manutenção predial. Confira:

Periodicidade Sistema Atividade Responsável
A cada 6 meses Instalações hidráulicas Verificar caixas de passagem de esgoto e gordura Equipe de manutenção interna
A cada ano Cobertura Verificar a integridade dos componentes, vedações e fixações e consertar o que for necessário Equipe de manutenção interna
A cada 2 anos Instalações hidráulicas Verificar conexões estados dos contatos elétricos e componentes Empresa especializada
A cada 3 anos Fachada Efetuar lavagem. Verificar os elementos. Atender as determinações da manutenção predial Empresa especializada

O Anexo A da NBR 5674 possui um modelo de manutenção preventiva em que estão descritas diversas atividades a serem realizadas. Assim, o planejamento deve ser elaborado para atender as necessidades particulares de cada projeto construtivo.

4. Pontos inclusos na manutenção

De todas as atividades possíveis em um planejamento de manutenção de edifícios, algumas exercem papel fundamental e não podem ficar de fora. Confira quais são!

4.1. Conservação e limpeza

A conservação e limpeza são as atividades de manutenção mais comuns e também as mais importantes. Isso porque elas garantem um ambiente com condições ideais para a preservação da saúde, do bem-estar e da segurança de quem utiliza o espaço. Essas atividades envolvem os cuidados com o ambiente em que as pessoas trabalham, realizam suas atividades e convivem no dia a dia.

Elas são tão importantes que interferem na percepção e no sentimento das pessoas em relação ao ambiente. Nas empresas, por exemplo, a limpeza e a conservação interferem significativamente na produtividade dos colaboradores.

Normalmente, a execução desses serviços não afeta as atividades operacionais da companhia e nem mesmo a circulação de pessoas. Além disso, ambientes limpos e bem conservados facilitam a organização, promovendo agilidade nas tarefas diárias.

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4.2. Sistemas de acesso e segurança

Os sistemas de acesso e segurança devem ser checados periodicamente para proteger as pessoas que circulam ou permanecem no local. Para tanto, deve-se conferir:

  • câmeras de vigilância;
  • elevadores;
  • interfones e portaria eletrônica;
  • cercas elétricas;
  • sistemas de alarme etc.

Os colaboradores que atuam como porteiros também devem receber orientações e treinamentos periódicos sobre o controle de acesso de trabalhadores visitantes e entregadores.

4.3. Prevenção de incendios

De acordo com a legislação, toda edificação coletiva deve ter equipamentos contra incêndio e condições seguras para evacuação do local em casos de emergências, bem como acesso facilitado para os Bombeiros.

Essas condições são vistoriadas pelo próprio Corpo de Bombeiros que deve emitir o documento de comprovação Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB). Para evitar qualquer possibilidade de foco de incêndios, como curtos-circuitos, é importante vistoriar a fiação e as instalações elétricas, pelo menos, a cada dois anos.

Além disso, é preciso seguir rigorosamente as instruções dos fabricantes de equipamentos, como extintores, alarmes contra fogo, canalização de gás, para-raios etc.

4.4. Manutenção elétrica e hidráulica

O sistema hidráulico de um edifício é complexo e envolve vários componentes. Para cada um deles, a ABNT tem uma norma específica, como:

  • manutenção de prédios (NBR 5674);
  • instalações de água fria e quente (NBR 5626 e NBR 7198);
  • projetos de esgoto sanitário (NBR 8160);
  • aproveitamento de águas pluviais (NBR 15527).

Por isso, é importante seguir as orientações das normas para a realização das atividades integrantes da manutenção de edificações referentes ao sistema hidráulico:

  • lavagem dos reservatórios de água;
  • limpeza de filtros e tubulações;
  • manutenção de sistemas de captação de água pluvial;
  • verificação de hidrômetros e bombas hidráulicas;
  • checagem dos encanamentos e conexões e limpeza de ralos, sifões, caixas de gordura etc.;
  • identificação e reparo de infiltrações e vazamentos;
  • eliminação de possíveis focos de água parada, para prevenir a proliferação de insetos.

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4.5. Higienização dos depósitos de residuos

A higienização dos depósitos de resíduos deve ser periódica para evitar o mau cheiro e a aglomeração de insetos e ratos, que podem transmitir doenças e causar sérios danos à saúde e bem-estar de quem frequenta o local.

É importante, também, realizar a dedetização periódica de todo os ambientes para controle de pragas — assim como campanhas de conscientização e coleta seletiva de lixo.

4.6. Manutenção de áreas verdes

Os cuidados com as áreas verdes devem ser diários. A manutenção dos jardins requer podas periódicas. Além de manter a estética, esse cuidado também previne pragas e animais peçonhentos, como aranhas, cobras e escorpiões.

Os restos das podas (galhos e folhas secas) precisam ser descartados com segurança, para evitar riscos de incêndio, caso alguém jogue uma guimba de cigarro.

Para que as áreas comuns permaneçam em boas condições de higiene, é fundamental contar com o envolvimento de todos. Por isso, as campanhas de conscientização devem ser permanentes, para evitar, por exemplo, depositar o lixo fora das lixeiras.

5. Veja como escolher uma prestadora de serviços

A NBR 5674 prevê a terceirização do gerenciamento da manutenção da edificação. Essa atividade pode ser feita por um profissional ou empresa legalmente habilitada.

Toda organização necessita de um planejamento bem elaborado para prevenir imprevistos e prejuízos — e uma terceirizada especializada em manutenção predial é a solução adequada para realizar com precisão o planejamento e todas as atividades requeridas, como manutenção elétrica, hidráulica, conservação e limpeza entre outras.

Os serviços de manutenção de edificações requerem atenção redobrada para alguns pontos vitais. Portanto, antes de contratar, é necessário observar se a terceirizada conta com uma infraestrutura para atendimento e monitoramento, componentes e equipamentos de qualidade, tecnologia de ponta e, principalmente, uma equipe profissional altamente especializada.

Também é importante checar a experiência e a idoneidade da prestadora no mercado, bem como a sua capacidade profissional e técnica. Deve-se solicitar documentos que provem a regularidade fiscal, trabalhista e sindical da prestadora.

Igualmente, compare as propostas de fornecedores, analisando se todos os serviços solicitados estão contemplados. Essas e outras cautelas devem ser tomadas para garantir uma boa contratação.

Para concluir, a legislação tem muitas exigências que visam preservar as condições mínimas em edificações, de modo a assegurar o bem-estar e a segurança dos usuários. Logo, as atividades de manutenção são essenciais para o atendimento e conformidade com as leis vigentes.

Por tudo isso, a manutenção de edifícios proporciona diversos benefícios, como redução de custos, valorização do bem, redução do consumo de recursos naturais — como água e energia —, conscientização sobre questões socioambientais, promoção de uma gestão sustentável entre outros.

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