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Manutenção Predial: Como definir o calendário de manutenção

Planejar e executar um calendário de manutenções é um ótimo ponto de partida para garantir as boas condições de um edifício

Cuidar da estrutura de um edifício exige um trabalho intenso de logística e organização. Quando se trata de conservação predial, o planejamento é uma grande ajuda para garantir que os ambientes estejam sempre em ótimas condições. Embora não seja possível prever quando as intervenções corretivas vão acontecer, é importante contar com um calendário para as manutenções preventivas.

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Esse cronograma de ações depende de muitos fatores, principalmente das características de cada prédio. É essencial entender quais os materiais e equipamentos utilizados e também determinar se as condições do local afetam ou não sua conservação. Particularidades do ambiente, como umidade ou poluição, podem alterar a frequência das manutenções e até mesmo indicar a necessidade de reformas. Confira:

Manutenções preventivas

A manutenção preventiva é toda aquela que acontece em períodos fixos, com a intenção de evitar falhas e acidentes. São ações de checagem, teste e monitoramento, para assegurar que as estruturas e equipamentos do local estão em boas condições, identificando e corrigindo problemas que possam evoluir para situações mais graves no futuro. Alguns itens da manutenção preventiva em prédios envolvem:

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  • Ar-condicionado

A avaliação dos sistemas de ar-condicionado tem periodicidade variável, dependendo de cada equipamento, capacidade e fabricante. As verificações podem ser semanais, quinzenais, mensais, trimestrais ou anuais. Isso deve ser determinado segundo as orientações descritas no PMOC (Plano de Manutenção Operação e Controle), exigido pela portaria 3.523/MS.

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Ambientes críticos, com poeira, umidade, vazamentos e infiltrações, exigem manutenções mais frequentes. Isso também significa, muitas vezes, um aumento inesperado no orçamento, e pode indicar a necessidade de reformas, substituição ou realocação dos aparelhos e até mesmo retrofits no edifício como um todo.

  • Pintura de superfícies

A manutenção de pintura depende do tipo de superfície e das intempéries a que ela está sujeita. O desgaste da pintura é maior em ambientes expostos à chuva, calor extremo, umidade e tensão mecânica. Algumas superfícies exigem tratamento mensal de reforço, como faixas de vagas em estacionamentos sem coberturas. Já salas de escritórios climatizadas e sem incidências de umidades ou alagamentos, por exemplo, precisam apenas de manutenções anuais.

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  • Desinsetização e Controle de pragas

Tanto a desinsetização quanto o controle de pragas influem na segurança e na saúde das pessoas que circulam pelo ambiente. Além da desinsetização (contra insetos), outras opções de controle de pragas envolvem o combate a ratos, pombos e aracnídeos. Os tipos de aplicação são definidos de acordo com a região e os riscos a que o local está exposto. A periodicidade de aplicação é semestral, mas em locais de grande infestação é necessário realizar uma nova intervenção no mês seguinte ao do primeiro evento.

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Manutenções corretivas

Ao contrário das preventivas, a manutenção corretiva não pode ser planejada. São consideradas manutenções corretivas as intervenções para reparos e restaurações, tanto de equipamentos quanto de estruturas. Manter o calendário de manutenções em dia é uma boa estratégia para diminuir a ocorrência de problemas e situações críticas, evitando deslocamentos e gastos inesperados.  Em alguns casos, as manutenções corretivas podem alterar o cronograma de prevenções. A falha pode gerar um ponto de atenção a ser analisado mais criteriosamente na próxima data agendada, por exemplo, com o intuído de evitar que o problema se repita.

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